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住房市場下行趨勢將延續至2016年
當前中國住房市場發展的基本特征是存量及增量均嚴重過剩，有剛性及改善性居住需求的傢庭住房購買力不足。這個問題在短期內很難解決。因此，本輪住房市場的下行，並非短期的自我調整，是市場供需不平衡的基本面導致。住房市場下行的趨勢將持續到2016年，甚至更長。
2014年，全國房地產行業各項指標均高位回落，國傢統計局公佈的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數，從5月起連續七個月出現環比下跌，住房市場進入瞭一輪下行的軌道。
筆者所在的中國傢庭金融調查與研究中心在2014年6月發佈瞭《中國城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢報告》。報告指出，我國傢庭住房擁有率達九成，已基本實現“居者有其屋”。2013年我國21%的城鎮傢庭擁有多套住房，城鎮自有住房空置率為22.4%，空置住房約5000萬套，空置商品房2700萬套。這些空置住房一方面沉淀瞭4萬億以上的住房貸款，是社會資源的巨大浪費，另一方面對住房市場也是潛在的一個申請信貸房貸條件年息缺錢急用哪裡汽車貸款汽車貸款巨大壓力，類似一個巨大的“堰塞湖”，如不解決，一旦潰堤，有可能將房產市場甚至整體經濟沖垮。從需求角度來講，短期內剛性住房需求為22.2%，改善性需求為13.1%。但是，這些傢庭購房能力不足。中國住房市場無論是存量還是增量，都嚴重過剩。
針對空置率22.4%的質疑，事實上是社會普遍存在一個重大認識誤區，認為城鎮化僅僅是農民工離開原住地進入城市，他們或租或買，有剛性需求。但是，事實上，超過50%的進城農民工傢庭僅僅是因為其所居住地的編碼改變而被統計為城鎮居民，或“被進城”。他們並沒有遷移，仍然住在其農村宅基地住房裡，在短期內沒有購買商品房的需求或能力。把“被進城”的傢庭誤解為主動進城打工居住的農民工傢庭，高估瞭城鎮化帶來的住房需求，是目前2700萬空置商品房的重要原因。
筆者針對2014年中央推出一系列住房新政的效果進行量化分析：取消限購，對住房市場的總體效果不明顯;取消限貸或將刺激550萬套住房需求的釋放;“公積金新政”最多增加270萬套住房需求;降息僅能刺激160萬套住房需求的釋放。總體而言這些政策能夠直接釋放的需求有限，在市場預期沒有得到改變的情況下，效果極為有限。
後續的市場數據支持瞭這些觀點。2014年12月，全國各主要城市樓市市場成交量出現明顯的翹尾現象，環比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%，市場似乎開始築底回升。但是，市場並沒有出現築底回升應該伴隨著的價格上漲。相反，12月份全國100個城市新建住宅均價卻繼續下滑，環比下跌0.44%。因此，筆者認為，去年12月交易量的增加主要是由於9、10、11月份取消和放松限購、限貸，實行“公積金新政”及央行下調貸款和存款的基準利率等一系列利好政策的陸續出臺，以及開發商以價換量的行為所致。住房市場供給過剩、需求購買力不足的基本狀況並沒有改變。
展望2015年的房產政策，筆者認為，統一性政策將減少，地方性政策將增多。對比過往兩年的中央經濟工作會議，2012年提出“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”;2013年雖未提及市場調控，但從民生工作的角度出發，要求努力解決好住房問題，特大城市要提高住宅用地比例;2014年的會議對房地產相關內容隻字未提，進一步體現中央層面對房地產市場統一調控的時代已經過去。同時我們註意到，地方性的調控政策使用得更為頻繁。筆者認為，2015年中央將延續當前的調控思路，地方政策則會取決於各地市場變化，具有更多靈活性。地方政府作為房地產發展的直接受益方，也是房產下行的直接受損方，加之地方債務的壓力，預期2015年地方政府在房地產調控上房貸增貸信貸任何問題免費諮詢的政策將更為頻繁。目前仍然保留限購的五個城市中，會有一部分城市取消限購。
2014年以來，有關不動產統一登記的動作不斷。2014年12月22日，備受關註的《不動產登記暫行條例》正式出臺，不動產登記的時間也進一步明確。但根據北京市建委住房數據平臺的使用情況，筆者認為不動產統一登記工作任重道遠，2015年內完成對現有住房情況摸底的可能性較小。同時由於部門之間的利益博弈存在，部分住房可能還是會被排除在統一登記之外。推進登記工作需要牽頭部門能很好地協調各部門間的關系。
從本屆政府2014年的住房調控政策可以看出，主要是通過住房金融政策對住房市場進行調控。保障性住房建設也未作為政策重點進行推進。與2014年一樣，2015年房地產企業仍面臨高庫存的壓力。筆者認為，為減輕房地產庫存壓力，政府可能采用諸如回購或回租成熟的存量商品房項目作為棚改福利房，也存在通過調控租房市場刺激存量房入市的可能。
2015年房產市場區域分化將更為明顯。2014年，從土地市場的熱度可以看出，一線城市表現明顯好於其餘城市，一線城市的房價預期仍然看漲。面對2014的庫存壓力及住房需求的乏力，所有的地產商都面臨“要麼轉型，要麼破產”的困境。為瞭應對行業發展的瓶頸，萬科率先提出要做城市配套服務商，以及行業探路者;而綠地早已建瞭多個商用物業，並大規模進軍海外。當然同樣存在著部分房地產商一時難以轉型，通過囤地的方式押寶一線城市。
甘犁(西南財經大學經濟與管理研究院院長、中國傢庭金融調研中心主任)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08535963468281716461212.shtml
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