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人民日報稱樓市演變為局部過剩 當前存結構性問題
房地產市場經過前幾年火熱的開發之後，如今已呈現供應寬松的局面。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前介紹，2011年以後，中國樓市的供需關系已經發生改變，從此前的"總體偏緊，局部過緊"，已演變為"總體偏松，局部過剩"。業內人士指出，目前樓市正出現兩大趨勢，一是房企加大去庫存化，另一個是調控逐步去行政化。
市場供應大於銷售
前幾年各地熱衷於開發房地產，如今，樓市供應速度已快於銷售速度，而住房庫存也悄然翻倍。秦虹表示，過去，國內樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國內樓市的供應增速快於銷售的速度，局部地區確實已經供過於求。
統計顯示，截至今年8月末，商品房待售面積56160萬平方米，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，增幅達到86.4%。過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加瞭約190%。
根據上海易居房地產研究院的監測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。
"近幾年來市場供應量迅速上升，主要由3個原因所致。首先，為應對金融危機，2008年國內釋放大量流動性，但由於實體經濟不振，大量的資金直接或間接地進入瞭房地產領域。"秦虹說。
秦虹分析，其次，2011年1月26日，我國推出瞭調控樓市的"新國八條"，祭出限購和限貸政策，並使得全國40多個城市開展限購。受此影響，投資房地產的形式也發生瞭變化，從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發投資領域，成為供給資金。第三，從2011年開始，地方政府銀行信貸房貸怎麼貸款比較會過件對土地財政的依賴程度明顯提高，土地出讓的速度加快，使得供給端的增長速度很快。
當前存在結構性問題
雖然市場供應充足，但仍存在結構性問題。"中套房國房地產市場結構問題未來會越來越明顯。以前是供給不足，現在是結構問題。"秦虹說。
秦虹表示，"結構性"體現在兩個方面，一是人群結構，房屋在不同人之間分佈不均；二是城市結構，不同城市的市場形態差異較大。
一方面是供大於求，"整體市場供大於求的形勢已經確立。"中原地產首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產市場的供需關系發生徹底逆轉。多地出現的"空城"、"鬼城"表明，"去庫存"將成為很多地方的難題。
他又指出，一線城市供不應求的基本面沒有改變；而在二三線城市以及不少四線城市，供大於求的形勢明顯。
另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據瞭解，目前中國房地產市場80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主體。全國24-28歲適婚人口1.3億人，8000萬在城鎮，5000萬在城市。城鎮化率提高也會帶來新的住房需求。
未來調控去行政化
過去，為抑制房價飚升，各地曾出臺限購政策，現在，房地產市場趨冷，大多數城市調整瞭限購措施，此外，人民銀行[微博]和銀監會也調整瞭限貸政策。
住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌認為，過去十幾年樓市調控始終盯著房價，認為房價的調控可以用行政的手段來控制。但實踐證明，用限購限貸的辦法可能在一定階段發揮瞭作用，但是往往使市場的信號扭曲瞭，會把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住瞭，不利於經濟的發展。
近來各地相繼松綁樓市限購政策，就是地方政府對樓市調控的"去行政化"，樓市調控正在從以政策為主導轉變為以供需為主導。住房和城鄉建設部副部長齊驥說，近期的房地產市場政策主要是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的幹預措施盡可能剔除。
"用市場的手段調控市場的問題，將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向於運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。" 住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹表示。
有關專傢建議，房地產市場在去行政化的過程中，應逐步完善相關的改革措施，建立房地產調控的長效機制。最終，通過市場規律的傳導，達到調整市場結構的目的。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-09/08182977602.shtml
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