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房市趨冷的全球動因

  如果一種經濟現象不僅是中國所獨有，那麼尋找全球動因就是理解趨勢變化的重要一環。近來中國房市趨冷引發市場熱議，看多、看平和看空者各執一詞，難言高下。筆者認為，市場忽視瞭一點，房市趨冷是一種全球現象。今年2月美國標準普爾20個大中城市房價環比下跌0.03%，為連續第4個月環比負增長；4月日本東京圈新屋銷售均價環比下跌3.7%；2013年第四季度歐元區房價指數環比下跌0.7%。

  全球現象必有全球動因。全局層面看原因有四：其一，全球經濟復蘇遭遇低收入增長的挑戰。雖然全球各地的數據口徑、頻率和更新狀況不盡相同，但截至目前可獲數據測算，發達國傢和新興市場國傢，都呈現出復蘇後半程(2013年至今)比前半程(2010-2012年)收入增長趨緩狀況，部分國傢居民實際收入甚至負增長。收入增長放緩削弱購買力，導致房市承壓。

  其二，全球貨幣政策呈現相對趨緊的共同特征。雖然各主要經濟體貨幣政策狀態截然不同，美國正有序退出QE，歐央行還在考慮負利率等，但相對於各自經濟復蘇態勢，各主要央行的政策選擇都有些偏緊，而且這已借由利率和預期給房市帶來壓力，美國房市如是。

  其三，全球風險偏好普升。從復蘇歷程來看，2014年是個特殊年份，這一年復蘇中的不平等問題驟然凸顯，宏觀層面表現為國別分化持續深化，微觀層面則表現為兩極分化風險大幅上升。此外，2014年又是危機以來地緣政治風險最為突出的一年，如烏克蘭亂局、泰國軍事政變和恐怖主義事件接踵而至。社會矛盾和政治動蕩加劇壓低全球風險偏好，令房市承壓。

  其四，全球房市基本面支撐力度不足。世行2014年發佈的數據，2012年全球65歲以上人口占總人口的比例為7.83%，較危機前上升0.43個百分點，老齡化已變成全球現象。這表明全球城市化的推進正進入一個邊際動能遞減的階段，給全農地貸款率利最低銀行免費鑑價信貸年息借貸增貸轉貸球房市基本面帶來長期抑制作用。

  值得強調的是，雖然房市趨冷是一種全球現象，但差異也明顯。主要體現在三個方面：首先各經濟體房市所處周期位置大不相同：美國房市可能處於長周期復蘇的短期調整階段，歐洲為尋底階段，中國房市則是處於長周期拐點還是短周期回調點，很難判斷。不同性質長周期中的房市，短期變化的持久性和深度也會迥然有異。其次，各經濟體房市的風險狀況不盡相同。從房屋空置率、房貸負擔率、抵押貸款贖回權喪失率等角度看，美國房市處於結構改善過程中，另一些地區則顯然尚未伴隨著相稱的風險釋放。可以推測，後一種地區的房市調整如果得到趨勢確認，力度相比美國可能會更加激烈。最後，全球資本流動的影響可能不太一樣。目前全局性資本流入雖處於下降態勢，但全球資本的結構性流動還是會給不同經濟體帶來不同影響，面臨較大資本流出壓力的新興市場房市，壓力會更大一些。

  總之，房市趨冷是一種全球現象，從全球看中國，內因的變化未必能帶來預期中的房市影響，隻有將全球動因和全球差異考慮進去，才能看得更加清晰。



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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-24/08172745466.shtml


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    wadeto31 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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